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房产纠纷诉讼程序须知
发布时间:2012-3-19 阅读:1355

鉴于房地产官司类型多样、标的额大、涉及面广、处理难度大等特点,在房产的诉讼中应注意的以下几个问题:
   1、关于房地产案件的管辖问题。
    房地产案件的标的多为不动产,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第34条第一款规定,房地产官司一般都由发生争议的房地产所在地人民法院管辖。当事人不能违反这一规定在其他人民法院打房地产官司,当事人在起诉时应注意这一点。
    2、关于房地产案件的受理问题。
    根据最高人民法院(1993)37号文件关于“以房地产为标的的买卖、租赁、典当、纠纷应由民庭受理,以房地产标的的开发、建筑承包、入股、联营、代理、居间等民事行为发生的纠纷同样应由民庭受理”的规定,房地产纠纷案件由人民法院民庭受理。因房地产官司案情相对比较复杂,诉讼标的额比较大,法院民庭在审理房地产官司中通常组成合议庭审理,适用民事诉讼普通程序。房地产官司审理的一审普通程序主要包括起诉和受理、庭审前的准备、开庭审理(法庭调查和法庭辩论)、谈判或裁定、执行几个诉讼阶段。
    3、关于房地产官司的举证问题
    房地产官司一般经历的时间长,公民、法人围绕房地产取得、处分、流转等形成的法律关系往往错综复杂,事后的可塑性很强。而房地产又是价值很高的物质财富,对当事人争议的事实认定不准,就会严重损害一方当事人的合法权益,甚至会激化社会矛盾。因此,法院在分析认定事实时比较慎重,一般以原始书证、物证为基础,以证人证言或其他旁证材料为补充。这就要求当事人在打房地产官司举证时应尽可能地向人民法院提供原始书证、物证(如有关房地产交易的契约、产权证明等)。同时这也意味着人们在进行涉及房地产的活动中要注意保存好各种往来文书、有关协议、凭证,以便将来一旦发生纠纷,在官司中处于有利地位。
    4、房地产官司的合同审查问题。
    房地产案件往往都是以合同形式出现,一旦发生纠纷,酿成官司,审查合同是否有效就是关键。主要从以下几个方面审查合同:一是审查签约双方的主体资格、签约能力;二是审查合同的形式要件是否完备;三是审查合同的实质要件是否真实合法;四是审查合同履行过程中有无变更情况,以此确定合同是否有效。只有严格地审查分析合同,做到准确认定案件性质、类型,明确双方当事人的权利义务,在打房地产官司中才能处于主动地位。
    5、有关房地产官司中的财产保全和先予执行问题
    财产保全指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后申请执行前,为保证判决的执行或避免财产遭受损失,对当事人的财产或者争议的标的物,采取限制其处分的强制措施。先予执行是指人民法院在审理民事案件过程中,因权利人的生活和生产需要,根据当事人的申请,裁定一方当事人预先给付另一方当事人一定数额的财物,或者立即实施或停止某种行为的诉讼制度。房地产官司的标的一般为不动产,如建造的房屋、用于收益的土地等,其涉及的标的额如建筑工程款、购房款、建筑材料款等数额都较大,这些标的特别是钱款在纠纷发生后如不及时采取措施,就会被义务主体转移、分散,从而使得有时官司虽然赢了,但法院的判决却成为一纸空文,无法执行。因此,在打房地产官司时,如果发现对方当事人不积极参加诉讼,且有可能转移证据、毁灭证据、逃避履行义务的实际情况时,应立即向人民法院申请财产保全和证据保全,以保证案件的及时审理和执行。而对于某些当事人之间的权利义务关系明确、事实清楚、证据充分的案件(如涉及交房、搬迁等案件),为保证当事人的合法权益,减少损失,当事人应向人民法院申请先予执行。

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